Topplån – finns det fortfarande?
Det är inte omöjligt att du någon gång har stött på ordet topplån – kanske har du till och med tagit ett till ett tidigare bostadsköp. I så fall måste det ha skett före 2010, när bolånetaket infördes. Sedan dess finns inte topplån i den form det gjorde innan.
Men vad var det egentligen för låneform? Finns det andra motsvarande sätt att finansiera bostadsköp idag? Allt det här och lite till ska vi gå igenom tillsammans.
Topplånet – en lösning för den som inte hade tillräckligt sparkapital
Innan den nya lagen trädde i kraft 2010 kunde bolån delas upp i bottenlån och topplån. Man kan säga att bottenlånet fungerade ungefär såsom ett vanligt bolån fungerar idag: man kunde låna till merparten av bostadens värde, ofta runt 75 %, till en förhållandevis låg och förmånlig ränta.
Om man inte hade tillräckligt med sparpengar för att finansiera den resterande delen av köpeskillingen kunde man även ansöka om topplån hos sin bank. Topplånet togs för den del av lånet som inte täcktes av bottenlånet. Eftersom bostaden blev så pass högt belånad om man lånade även till topplånet minskade bankens säkerhet och därför hade topplånet en högre ränta än bottenlånet.
Varför hade topplånet högre ränta?
Anledningen till att topplånet ökade risken för banken var att låntagarens höga skuldsättning utgjorde en risk. Om låntagaren till exempel har lånat till nästan hela bostadens värde och bostaden sedan sjunker i värde skulle låntagaren inte ha råd att sälja bostaden, eftersom lånet inte skulle lösas om bostadens värde sjunkit lägre än lånebeloppet. Om låntagaren samtidigt har svårt att ha råd med lånekostnaderna (amorteringar och ränta) utgör det ett ännu större problem.
Desto högre risk banken tar genom att låna ut pengar, desto högre kostnader kommer lånet att ha. Oftast utgörs kostnaden främst av ränta, men den kan även utgöras av andra avgifter.
Topplånets försvinnande – bolånetakets intåg
Topplånet finns som sagt inte längre. 2010 beslutade Finansinspektionen att de skulle vidta åtgärder för att minska de svenska hushållens skuldsättningsgrad. Därför infördes bolånetaket – en lösning som skulle innebära att färre skulle låna till bostäder som man egentligen inte hade råd med.
Tanken var alltså att man skulle välja bostad utifrån den mängd sparpengar man hade, eftersom bolånetaket innebar att man inte fick låna mer än 85 % till sin bostad med ett bolån. Eftersom priset på bostäder har fortsatt att skjuta i höjden har dock konsekvensen blivit att många har svårt att köpa och äga sin egen bostad, särskilt unga. Det har i sin tur lett till att de föräldrar som har råd ofta går in som medlåntagare.
Problemet är att detta kan leda till ökade ekonomiska klyftor i samhället – de som har haft råd att köpa bostäder amorterar på sina lån och ökar sin vinst på bostaden, medan de som inte har råd i stället betalar höga hyror utan att äga sin bostad.
Hur man finansierar kontantinsatsen idag
Nu när topplånet inte längre är ett alternativ är det vanligaste – och det absolut billigaste – att spara ihop till kontantinsatsen på egen hand, ofta genom ett långsiktigt sparande över flera år som investeras i exempelvis fonder, eftersom de brukar kunna ge hög avkastning. Detta var såklart även det billigaste alternativet när man hade topplån och bottenlån.
En del banker erbjuder vad de kallar för kontantinsatslån, som kan uppgå till ca 10 % av bostadens värde, det vill säga att kontantinsatslånet i kombination med bolånet kan utgöra ca 95 % av köpeskillingen. Det är dock inte särskilt vanligt och det krävs en väldigt stabil ekonomi för att beviljas den här typen av lån. Den här låneformen är ett lån utan säkerhet, vilket innebär att räntan är väsentligt högre än för bolånet.
Ett annat alternativ till topplånet är en annan typ av lån utan säkerhet, som inte behöver tas av din vanliga bank utan även kan sökas hos andra aktörer, nämligen privatlånet. Ett privatlån är ett lån utan säkerhet som vanligtvis kan uppgå till max 600 000 kr och kan användas för att finansiera din kontantinsats.
Hur ser framtiden för topplånet ut?
I dagsläget finns alltså inte topplånet som låneform, däremot kan man finansiera de 15 % som behövs (om man har maxat sitt bolån) med ett kontantinsatslån eller en annan typ av lån utan säkerhet.
Hur framtiden ser ut för topplånet är svårt att säga, men det finns motioner om att avskaffa bolånetaket. Det är svårt att analysera bolånetakets effekter eftersom det finns så många variabler som kan påverka hushållens ekonomi och kan göra det svårt att särskilja vilken typ av metod som får vilka konsekvenser.
Det finns även förslag på Startlån som ska ”underlätta för förstagångsköpare på bostadsmarknaden”. Det har redan gjorts en utredning som tillsattes av regeringen för att utvärdera och ge förslag på hur ett sådant startlån skulle kunna se ut. I april lämnades betänkandet över till regeringen. Startlånet kan alltså komma att bli verklighet, vilket skulle innebära att de som köper bostad för första gången kan låna upp till 95 % av köpeskillingen och låna till en kontantinsats på max 250 000 kr per person (eller 500 000 kr för ensamstående föräldrar).
