Bolån – jämför bolåneräntor och köp ditt boende

Så lånar du pengar och köper din egna bostad

Processen är ofta lång från det att du börjar fundera på att köpa bostad till att nycklarna lämnas över, och det är mycket att tänka på. För att du ska känna att du har koll på läget och kunna lägga tiden på att kolla på bostadsannonser har vi satt ihop en komplett guide till dig – allt du som framtida bostadsägare behöver tänka på när du ska teckna ett bolån och köpa bostad.

Vad är ett bolån?

I stort sett alla bostadsköp eller renoveringar av bostäder finansieras med bolån. Det spelar ingen roll om det är ett hus, en lägenhet, sommarstuga eller annan fastighet som ska köpas. Andra benämningar är bostadslån, huslån, bostadsrättslån och villalån.

Det som är utmärkande för bolånet är att bostaden pantsätts som säkerhet för lånet. Det innebär att bostaden är bankens garanti för att få sina utlånade pengar tillbaka om låntagaren inte skulle fullfölja sina betalningsskyldigheter.

Denna trygghet gör att du som låntagare kan låna mycket stora belopp till en relativt låg ränta och med en lång avbetalningstid. Hur mycket du betalar i ränta skiljer sig dock mellan olika långivare. Eftersom bolånet ofta betalas av under större delen av ditt liv är det extra viktigt att jämföra bolåneräntor, men också att ta ett lån som står i relation till din ekonomi.

Steg 1 – Skapa en budget för bostadsköpet

Innan du på allvar börjar leta efter din drömbostad behöver du veta vad budgeten för att köpa bostad är. Hur mycket får bostaden som mest kosta och hur mycket behöver du låna?

För att ta reda på det kan det vara bra att först skapa en budget. Beroende på om du föredrar digitalt eller analogt kan du göra den i ett Excel-dokument eller med papper och penna. Det viktiga är att alla dina inkomster och utgifter, samt eventuellt sparande, ingår.

Din inkomst kan vara din lön, pension eller studiestöd. Det kan också handla om sjukpenning, avkastning eller bidrag av olika slag. Inkomster är helt enkelt alla pengar som kommer in på ditt konto varje månad.

Utgifter är de pengar som lämnar kontot. Här är det viktigt att du är ärlig mot dig själv och verkligen tar med alla utgifter. Annars finns det risk att du överskattar din betalningsförmåga och hur stort bolån du klarar av att betala.

Några utgifter som brukar ingå i en hushållsbudget är:

• Förbrukningsvaror (mat, hygienartiklar, m.m.)
• Prenumerationer
• Kläder
• Telefonabonnemang
• Medlemskap (ex. gym)
• Bil och bensin
• Semesterresor

Utgifter som inte återkommer varje månad, exempelvis den årliga semesterresan, kan du dela med 12 för att få ut vad det kostar dig månadsvis. När du fått ner alla kostnader i dokumentet eller på pappret bör du också lägga till en marginal för att täcka oväntade utgifter.

Driftskostnader

Det du däremot inte behöver räkna med i din budgetkalkyl är din nuvarande boendekostnad eftersom denna kommer förändras när du köpt ny bostad. Istället bör du försöka räkna ut hur mycket pengar ditt nya boende kommer kosta dig i form av driftskostnader.

Driftskostnader innefattar bland annat el, vatten och värme – vad summan är brukar stå i bostadsannonsen. Om du vet ungefär var du vill bo och hur stor bostad du är ute efter kan du göra lite efterforskning och se vad liknande objekt har för månadsavgifter.

Genom att räkna ihop utgifterna, inklusive buffert och driftskostnader, kan du få en bild över hur stort utrymme som finns i din ekonomi för ett bolån och vilken bolåneränta du klarar av att betala. Kanske inser du att du behöver dra ner på någon kostnad för att ha råd med den bostad du tänkt dig?

Lagfart och pantbrev

Om du planerar att köpa hus finns det två andra kostnader att ta med i beräkningen – lagfart och pantbrev. Det gäller dock endast om huset inte räknas som en bostadsrätt.

Lagfarten fungerar som ett bevis för att du äger bostaden. I samband med att du ansöker om lagfart registrerar du överlåtelsen av fastigheten, vilket enligt lag måste göras inom tre månader efter köp. Antingen hjälper långivaren dig eller så kan du vända dig direkt till Lantmäteriet.

Kostnaden för att registrera lagfart år 2023 är 1,5 % av husets försäljningspris, samt 825 kronor i expeditionsavgift. Om en villa exempelvis kostar 3 miljoner kronor blir kostnaden för lagfarten 45 825 kronor.

Pantbrevet är ett juridiskt bevis på att banken eller långivaren har en säkerhet i bostaden. När du köper en fastighet är det vanligt att den redan har ett pantbrev från tidigare ägare. I sådana fall tillfaller pantbrevet automatiskt dig eftersom panten är kopplad till bostaden och inte ägaren.

Om du däremot behöver låna till ett högre belopp än tidigare ägare måste du skaffa ett nytt pantbrev som täcker mellanskillnaden. Saknas pantbrev helt behöver du bekosta ett nytt. Kostnaden för ett pantbrev består av 2 % av lånebeloppet och 375 kronor i fasta avgifter.

Både lagfarten och pantbrevet är avdragsgilla. Det innebär att när du väl ska sälja din bostad kan du dra av kostnaden för dessa på skatten du betalar på en eventuell vinst.

Vad kostar ett bolån?

När du kommit så långt att du räknat ut alla utgifter du kan tänkas ställas inför i din nya bostad är det dags att räkna på vad bolånet kommer att kosta dig. Genom att räkna med det redan nu behöver du inte känna osäkerhet inför om du kommer klara av att betala eller inte.

För att få en realistisk bild är det viktigt att räkna med alla kostnader kopplade till lånet. Kanske tycker du inte att amorteringen borde räknas eftersom det ju är en avbetalning på lånet, men eftersom det är pengar du ”förlorar” varje månad bör det också tas med.

De främsta kostnaderna för ett bolån är amorteringen och bolåneräntan, men det kan också tillkomma andra kostnader som uppläggnings- och aviavgifter. Dessa avgifter varierar från bank till bank och är inte så stora i relation till storleken på lånet. Om du vill vara på den säkra sidan kan du räkna med en uppläggningsavgift på 500 kronor.

Aviavgift betalar du oftast bara om du väljer att få din faktura i pappersform och brukar vara runt 30 kronor i månaden. Genom att välja autogiro eller e-faktura kan du i många fall bli av med den kostnaden. Vissa banker har dock varken avi- eller uppläggningsavgift för bolån.

Bolånetak och kontantinsats

Säg att du, efter dina uträkningar, tänker att en lägenhet för 2 miljoner kronor känns rimligt. Då måste du också vara medveten om att det finns ett tak för hur stor del av priset du får låna till. Du kan med andra ord inte ansöka om ett lån på 2 miljoner, om det är vad bostaden kostar. Bolån får aldrig utgöra mer än 85 % av bostadens värde.

Det betyder att du måste stå för resterande 15 % själv, vilket brukar kallas för en kontantinsats till bostad. För en bostad som kostar 2 miljoner kronor behöver du själv kunna betala 300 000 kronor. Med andra ord är du begränsad av hur mycket pengar du har sparat.

Det är möjligt att låna till kontantinsatsen och du ansöker då om ett privatlån vid sidan om bolånet. Detta lån kräver ingen säkerhet och kan användas till vad som helst.

Om du lånar till hela eller delar av kontantinsatsen tillkommer fler kostnader som du måste räkna med i budgeten i form av ränta och avbetalning. Det är viktigt att din ekonomi klarar ett extra lån och att utgifterna inte överstiger inkomsterna. Räntan är i regel högre för privatlån och det är därför inte säkert att ytterligare ett lån är en hållbar lösning.

Vi rekommenderar att du tar dig tiden att spara ihop till hela, eller åtminstone majoriteten, av kontantinsatsen. Om du väljer att ta ett privatlån till kontantinsatsen bör du se till att du kan betala av det förhållandevis snabbt så att du bara har bolånet kvar. Det kan kännas bekvämt att välja en lång avbetalningstid för att hålla månadskostnaden nere, men det gör att den totala kostnaden för lånet blir högre och du måste dras med två lån en längre tid.

Tänk också på att även fastighetens taxeringsvärde kan användas som underlag av banken eller andra kreditinstitutioner när de gör en bedömning på hur stort bolån du kan få beviljat. Taxeringsvärdet spelar även in om du vill lägga om bolånet vid ett senare tillfälle.

Jämför lån till kontantinsats

Amorteringskrav och skuldkvotstak

För varje amortering (avbetalning) du gör minskar bolånet. I samma takt minskar dina räntekostnader eftersom dessa baseras på hur stort lån du har. I förlängningen innebär det också att du blir mindre påverkad av stigande bolåneräntor eller om din ekonomiska situation skulle förändras.

Det är alltså bra att amortera så mycket som möjligt, men hur mycket måste du egentligen amortera? Du har säkert hört talas om att Finansinspektionen skärpt amorteringskraven när det kommer till bolån. Kraven är kopplade till lånets storlek och låntagarens årsinkomst.

För dig innebär amorteringskraven att:

• Om ditt bolån utgör över 70 % av bostadens värde måste du amortera minst 2 % av det totala lånebeloppet per år tills belåningsgraden motsvarar 70 %.
• Om ditt bolån utgör mellan 50–70 % av bostadens värde är amorteringskravet 1 % per år tills belåningsgraden motsvarar 50 %.
• Om du belånar dig mer än 4,5 gånger din eller hushållets årsinkomst (före skatt) måste du amortera ytterligare 1 % av lånet per år tills skulden understiger 4,5x inkomsten.

Det innebär att du maximalt kan tvingas amortera 3 % av bolånet per år. Låt säga att du tjänar 360 000 kronor om året innan skatt och du vill köpa en lägenhet för 2 miljoner med en belåningsgrad på 85 %. Lånet blir då 1 700 000 kronor, vilket är mer än 4,5x din årsinkomst.

I en sådan situation måste du amortera 4 250 kronor i månaden (51 000 kr/år). Denna summa kommer dock minska i takt med att du betalar av lånet.

Om ditt bolån däremot motsvarar eller understiger 50 % och du lånar mindre än 4,5 gånger din bruttoinkomst per år är det valfritt att amortera på bolånet.

Beroende på hur stort lån du behöver ta och hur mycket du har i inkomst kan du med andra ord behöva räkna med 1–3 % av lånet i form av amortering per år. Dela denna kostnad med 12 för att få fram hur mycket du måste amortera i månaden och räkna med det i din budget.

Steg 2 – Ansöka om lånelöfte till bolånet

När du vet hur stort lån du vill ta är nästa steg att ansöka om lånelöfte. Ett lånelöfte är ett förhandsbesked som indikerar hur mycket du kan låna av banken. Det är alltså inte samma sak som ett bolån utan visar bara att du blivit godkänd att låna en viss summa. Kom ihåg att bolåneräntan dock inte bestäms förrän lånelöftet ska omvandlas till ett lån.

Fördelen med att ha ett lånelöfte redan innan du börjar leta bostad är att du vet vilka objekt du har råd med och hur högt du kan gå i budgivningen. Ofta är det också ett krav från mäklaren att du har ett lånelöfte för att överhuvudtaget få delta i budgivningen.

När du ansöker om ett lånelöfte görs en kreditupplysning på dig för att se om du har några tidigare betalningsanmärkningar. Banken ser också till din inkomst, utgifter och övriga skulder för att räkna ut om du skulle ha råd med det aktuella lånebeloppet.

Ett lånelöfte är kostnadsfritt att ansöka om och är inte bindande för dig. Om du trots lånelöftet vill teckna ditt bolån hos en annan bank kan du alltid välja att göra det. Banken har också rätt att neka dig ett bolån trots lånelöfte om dina ekonomiska förutsättningar skulle ha förändrats eller om den bostad du vill köpa inte är tillräcklig som säkerhet för lånet.

Vanligtvis är lånelöftet giltigt mellan 3-6 månader. Tar det längre tid än så för dig att hitta en bostad behöver du ansöka om lånelöfte på nytt och då tas en ny kreditupplysning.

Det kan vara fördelaktigt att ansöka om lånelöfte hos flera banker för att sedan få bäst villkor när du ska förhandla om och jämföra bolåneräntan. Antingen väljer du själv ut några som du kontaktar eller så vänder du dig till en låneförmedlare som samlar in erbjudanden åt dig.

Om du ansöker själv bör du vara medveten om att varje bank kommer att ta en kreditupplysning på dig som sedan kommer synas i ditt register. Generellt sett uppfattas många upplysningar som ett tecken på en sämre betalningsförmåga och att du inte blivit godkänd lånelöftet hos de andra bankerna. Det kan därför vara mer fördelaktigt att vända sig till en låneförmedlare.

Jämför låneförmedlare till ditt bolån

Steg 3 – Jämför och förhandla för bäst bolåneränta

När du hittat en bostad och vunnit budgivningen är det dags att omvandla lånelöftet till ett bolån. Det är först då som räntan bestäms. Eftersom räntan på bolån är den största återkommande utgiften för många är det viktigt att teckna lånet till en låg bolåneränta.

Stå på dig och förhandla om räntan! Om du själv har ansökt om lånelöfte hos ett antal banker kan du kontakta dem för att jämföra bolåneräntor och sedan välja den bank som ger dig mest fördelaktiga villkor. Du kan också välja att låta en låneförmedlare förhandla åt dig.

Det är självklart inte det lättaste att förhandla med en storbank så se till att vara påläst och förberedd. Ett bra sätt är att jämföra bolåneräntor för att skapa sig en uppfattning om vad en bra ränta är. När du gör det kan du stöta på två begrepp: listränta och snittränta.

• Listränta: Den ränta banken erbjuder utåt till kunder, kan ofta förhandlas ned.
• Snittränta: Den genomsnittliga räntan som bankens alla bolånetagare har.

Det är ofta ganska stor skillnad mellan den ränta banker skyltar med (listränta) och den faktiska räntan som lånetagare i snitt har hos sagd bank (snittränta). Genom att ha koll på den aktuella bankens och andra bankers list- och snitträntor kan du ställa aktörerna mot varandra och förhandla dig till den bästa bolåneräntan.

Hitta aktuella bolåneräntor

Du hittar aktuella bolåneräntor på bankens eller långivarens hemsida. För att du ska slippa klicka dig runt på alla hemsidor finns även sajter som sammanställer aktuella bolåneräntor från samtliga aktörer. På så sätt kan du enkelt jämföra och hitta lägsta bolåneräntan.

Tänk på att bankernas aktuella bolåneräntor är i konstant förändring. Det kan därför vara bra att regelbundet kolla hur läget ser ut och vilka långivare som har lägst bolåneränta.

De aktuella bolåneräntorna brukar även innehålla information om vilken räntesats du kan få om du väljer att binda räntan en tid. Exempelvis kan du utan bindningstid få en ränta på 3,54 %, men om du väljer att binda den på 10 år blir räntan istället 3,19 % under hela perioden.

Genom att binda räntan går du dock miste om eventuella räntesänkningar under tiden som den är låst. Det är därför inte säkert att det sistnämnda alternativet i exemplet ovan har den lägsta bolåneräntan. Kom även ihåg att de aktuella bolåneräntorna ofta går att förhandla ner.

Fast eller rörlig bolåneränta?

När du valt den bank som ger dig bäst lånevillkor kommer frågan upp om du ska ha en rörlig eller fast ränta. Det finns några för- och nackdelar att överväga med bägge alternativen.

Den rörliga räntan följer det allmänna ränteläget vilket innebär att räntan både höjs och sänks med övriga räntor. Förändringar i räntan sker dock inte från dag till dag utan trots namnet är räntan bunden i tremånadersintervaller, det gör att denna ränta även kallas för 3-månadersränta. Var tredje månad binds räntan alltså om. Om du väljer att ha en rörlig ränta bör du ha marginaler i ekonomin för att täcka eventuella räntehöjningar.

Den fasta räntan binds över en bestämd tid och förändras då inte oavsett hur ränteläget ser ut. Vanligtvis kan du välja att binda räntan i 1-5 eller 10 år. Under tiden som räntan är bunden vet du exakt hur mycket du kommer att få betala i räntekostnader för ditt bolån.

En fördel med rörlig bolåneränta är att du kan ta del av eventuella räntesänkningar som du hade gått miste om med fast ränta. Med rörlig ränta kan du dessutom amortera mer utan några extra kostnader. Om du har fast ränta är du bunden till ett visst belopp och tid och om du då skulle vilja amortera mer eller bryta ditt avtal i förtid måste du betala så kallad ränteskillnadsersättning.

Som konsument har du alltid rätt att när som helst lösa ditt lån, även med bunden ränta. Det finns reglerat i konsumentkreditlagen. Ränteskillnadsersättning innebär att banken har rätt till en ersättning om ni har kommit överens om det i låneavtalet. Vad som kan vara bra att veta är att ersättningen är avdragsgill, vilket innebär att du kan göra avdrag i deklarationen.

Om du däremot tror att räntan kommer stiga kan det vara fördelaktigt med fast ränta. Du kan då känna dig trygg med att veta hur mycket du ska betala i räntekostnad. Det gäller att väga för- och nackdelar mot varandra och fatta det beslut som passar din ekonomi bäst.

Rörlig ränta med räntetak

Det finns också ett tredje alternativ, vilket är rörlig ränta med räntetak. Ditt lån fungerar då precis som om du skulle ha rörlig ränta, men du betalar en premie för att räntan inte ska kunna höjas över en viss nivå. Det innebär att oavsett hur hög marknadsräntan blir så kan din ränta inte överstiga den bestämda gränsen.

Låt säga att du skaffar ett räntetak på ditt bolån som ligger på 5 %. Din ränta är nu fullt rörlig under denna nivå och oavsett vad marknadsräntan ligger på kan din ränta aldrig bli högre. Att ha ett räntetak på sitt bolån kan alltså fungera som en säkerhet om du inte vill riskera att räntan ska skjuta i höjden. Däremot kan alternativet aldrig bli lika billigt som den rörliga räntan om marknadsräntan skulle sjunka, eftersom du betalar extra för att ha ett räntetak.

Försäkra dig med bolåneskydd

När du tecknar ett bolån tar du på dig betalningsskyldigheter för ränta och amortering – kostnader som ska betalas varje månad. Det kan dock uppstå situationer som gör att din ekonomiska situation förändras så pass mycket att du inte längre har möjlighet att betala.

För att du ska ha råd att bo kvar i bostaden i en sådan situation kan du på förhand teckna ett så kallat bolåneskydd. Det är en försäkring som innebär att banken täcker ett visst belopp av månadskostnaden för bolånet om din betalningsförmåga drastiskt skulle försämras.

Oftast erbjuds ett bolåneskydd av banken i samband med att du tecknar ett bolån. Du väljer själv om du vill att det ska omfatta både ersättning vid dödsfall och vid arbetslöshet och arbetsoförmåga. Priset för skyddet baseras på din aktuella situation och är upp till banken.

Ränteavdrag på ditt bolån

När du räknar på räntekostnaderna är det också bra att känna till att du kan vara berättigad att göra ett ränteavdrag på den totala skatten du betalar. Det innebär att du kan dra av 30 % av den ränta du betalar på belopp upp till 100 000 kronor per år. Kostnader som överstiger det får dras av med 21 %. Om du har andra lån, som privatlån eller sms-lån, får du göra avdrag för dem med. Det gäller dock inte för studielån eftersom dessa redan har låg ränta.

För att du ska få lov att göra ett ränteavdrag krävs att du uppfyller vissa villkor:

• Du måste ha betalat skatt och ränta under det aktuella året
• Dina räntekostnader får inte understiga 1 000 kr
• Du måste stå som betalningsansvarig på lånet/lånen
• Dina räntekostnader måste vara större än dina kapitalinkomster, exempelvis inkomst från försäljning av fastighet eller utdelning från aktier

Om du uppfyller kraven ovan kommer alltså mellan 21–30 % av dina räntekostnader betalas tillbaka till dig. Det görs en gång per år i samband med skatteåterbäringen.

Det innebär att om du det här året betalade räntekostnader på 120 000 kronor och hade kapitalinkomster på 30 000 kronor får du dra av 30 % på resterande 90 000 kronor. Med andra ord får du nästa år tillbaka 27 000 kronor som du betalat i ränta. Om du inte hade haft några kapitalinkomster hade du fått dra av 30 % på 100 000 kr och sedan 21 % på 20 000 kr.

Jämka ditt bolån

Om du inte vill få ränteavdraget utbetalat till dig i en klumpsumma vid skatteåterbäringen eller inte vill betala mer skatt än du måste varje månad kan du ansöka om jämkning av ditt bolån. I korthet innebär det att dina räntekostnader istället ”återbetalas” genom att du betalar mindre skatt.

Jämkning kan vara bra om du har höga räntekostnader, men du bör vara uppmärksam så att du inte jämkar för stora belopp om räntan skulle gå ner. Då finns risken att du istället betalar för lite skatt och får betala kvarskatt när det är dags för deklarationen.

En ansökan om jämkning görs hos Skatteverket, antingen genom att du fyller i en blankett eller genom att du använder BankID och gör ansökan online. I din ansökan anger du hur mycket ränta du betalar på ditt bolån och dina förväntade kapitalinkomster för året.

När Skatteverket återkommit med ett beslut lämnar du över det till din arbetsgivare som då drar av mindre skatt på din lön i relation till hur mycket du betalar i räntekostnader.

Steg 4 – Kontraktsskrivning

Vid det här laget har du förhoppningsvis gjort upp en budget, ansökt om lånelöfte, vunnit en budgivning, samt förhandlat, jämfört bolåneräntor och tecknat ett bolån till bäst villkor. Då är det dags att signera köpekontraktet för bostaden. Detta är ett bindande kontrakt innehållande en presentation av bostaden, köpeskillingen, villkor och tillträdesdatum.

Vid kontraktsskrivningen gör du en förskottsbetalning i form av en handpenning, vilket vanligtvis är 10 % av bostadspriset. Den fungerar som en trygghet för både köparen och säljaren att en överenskommelse nåtts. Om du som köpare, utan någon giltig anledning, skulle välja att dra dig ur affären efter signerat kontrakt kan du förlora handpenningen.

Handpenningslån och överbryggningslån

Om du har en gammal bostad du först måste sälja och därför inte har 10 % av köpeskillingen vid kontraktsskrivningen kan du ansöka om ett handpenningslån. Det är ett tillfälligt korttidslån utan säkerhet som ofta har en återbetalningstid på ett halvår. Vanligen betalas dock lånet tillbaka samma dag som du får tillträde till den nya bostaden. Under själva löptiden amorterar du inte på lånet, men däremot betalar du ränta.

Det finns även så kallade överbryggningslån som låter dig låna hela köpesumman när du ännu inte hunnit få in pengarna från försäljningen av din gamla bostad. Även detta lån är amorteringsfritt men med ränta och du betalar tillbaka det direkt när pengarna från din försäljning kommit in. Som längst kan du ha lånet i 3–6 månader.

Om du inte har någon tidigare bostad att sälja men ändå saknar täckning för hela eller delar av handpenningen kan du, på samma sätt som med kontantinsatsen, ta ett privatlån. Handpenningen kan utgöra 10 % av kontantinsatsen så om du har lånat till hela kontantinsatsen täcker det också handpenningen. Då betalar du resterande 5 % vid tillträdet.

Steg 5 – Omförhandla bolånet

Bara för att du är klar med ditt köp och har tecknat ett bolån betyder inte det att du bör låta lånet vara. Ett tips är att försöka omförhandla ditt bolån en gång per år för att sänka dina räntekostnader. På samma sätt som vid den initiala förhandlingen om räntan finns det vissa saker du bör ha koll på för att öka dina chanser att komma vinnande ur förhandlingen.

Viktiga faktorer är:

• Snitträntor: Kanske har en annan bank i snitt lägre räntor? Kanske ligger du över snittet för din aktuella bank? Jämför bolåneräntor och var tydlig med att du är villig att byta bank om de inte är tillmötesgående. Det är lätt att flytta bolånet till en annan bank.
• Värdet på din bostad: Du kan be en mäklare värdera din bostad, vilket oftast är kostnadsfritt. Kanske har du renoverat något som gjort att värdet ökat sedan sist? Ett ökat värde innebär minskad risk för banken och du bör därför betala lägre ränta.
• Inkomst: Har din inkomst ökat? Det innebär att du är en tryggare och mer eftertraktad kund för banken, vilket kan användas för att motivera rabatt på räntan.
• Lägre belåningsgrad: I takt med att du amorterar minskar din belåningsgrad på bostaden, vilket även det kan vara avgörande för räntan du bör betala i dag.

Jämför bolåneräntor och erbjudanden från banker

Senaste nytt

Så sparar du pengar under Black Friday

Låna till en pool: Vad du behöver veta

En smart översikt över påskens utgifter